Le régime fiscal des expatriés est réputé avantageux: mais ce n’est pas toujours vrai en ce qui concerne les plus-values immobilières réalisées en France. Si vous résidez à l’étranger et que vous réalisez une plus-value sur la vente d’un bien immobilier situé en France, vous serez sans doute soumis à un prélèvement d’impôt sur la plus-value réalisée. C’est le cas si vous vivez en Thaïlande, même si des exonérations sont possibles, mais les conditions sont comme d’habitude nombreuses et compliquées (voir plus bas).
La réalisation d’une plus-value immobilière en France: trois taux d’imposition de 19 à 50%…
Le départ à l’étranger entraîne, en général (sauf cas particulier des fonctionnaires ou de la famille restant en France, par exemple), le transfert du domicile fiscal dans le pays d’accueil et l’imposition en France comme non résident. Si vous résidez à l’étranger et que vous réalisez une plus-value sur la vente d’un bien immobilier situé en France, vous pouvez être soumis à un prélèvement d’impôt sur la plus-value réalisée.
Les modalités de calcul de la plus-value réalisée par un non résident sont identiques à celles d’un résident à l’exception du taux d’imposition :
• 19% si le non-résident est domicilié fiscalement dans un Etat membre de l’Espace Economique Européen (Etats membres de l’Union européenne4 + le Liechtenstein, l’Islande et la Norvège). Attention : les principautés de Monaco, d’Andorre, la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre et Miquelon, Mayotte ne font pas partie de l’Union Européenne. Le taux de l’impôt est donc dans ces territoires de 33,3 %.
• 33,3 % si le non-résident est domicilié fiscalement dans un autre état qui n’est pas un état ou territoire non coopératif ; c’est notamment le cas de la Thaïlande où vous serez imposé à 33,3% sur une plus value immobilière réalisée en France.
• 50 % si le non-résident est domicilié ou établi dans un état ou territoire non- coopératif : Liste des Etats et Territoires non-coopératifs en 2010: Anguilla, Belize, Brunei, Costa Rica, Dominique, Grenade, Guatemala, Iles Cook, Iles Marshall, Liberia, Montserrat, Nauru, Niue, Panama, Philippines, Saint-Kitts-et-Nevis, Sainte Lucie, Saint-Vincent et les Grenadines
En revanche La plus value n’est pas soumise aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS…).
L’exonération prévue pour la résidence principale ne s’applique pas aux non- résidents fiscaux qui par définition n’ont pas leur résidence principale en France.
Vous pouvez cependant bénéficier d’une exonération particulière pour votre résidence située en France (article 150 U II 2° du code général des impôts) si les conditions suivantes sont remplies :
- Vous possédez la nationalité d’un état membre de l’EEE ou d’un autre état si une convention fiscale le permet ;
- Vous devez justifier du domicile fiscal en France pendant au moins deux années consécutives antérieurement à la cession ;
- Le bien cédé doit constituer votre habitation en France : vous devez en avoir eu la libre disposition depuis le 1 er janvier de l’année précédant celle de la vente ;
- Vous pouvez bénéficier de cette exonération dans la limite d’une seule résidence par contribuable.
Cette exonération peut aussi s’appliquer aux fonctionnaires et agents de l’Etat en poste à l’étranger qui sont domiciliés fiscalement en France.
Vous devez recourir obligatoirement à un représentant accrédité sauf cas de dispense automatique.
La dispense automatique s’applique aux deux cas suivants :
- • Cessions dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 €.
- • Cessions bénéficiant d’une exonération de plus-value compte tenu de la durée de détention du bien (bien détenu depuis plus de 15 ans).
Le représentant peut être :
- une société ou un organisme déjà accrédité de façon permanente par l’administration fiscale.
- ou un établissement bancaire en France ;
- ou l’acquéreur du bien s’il a son domicile fiscal en France ;
ou toute autre personne ayant son domicile fiscal en France. Dans ce cas l’accréditation doit être accordée par l’administration fiscale préalablement à la publication de l’acte de vente (l’inspection de fiscalité immobilière du centre des impôts du lieu de situation de l’immeuble, ou, dans le cas des immeubles situés à Paris, la DRFIP d’Ile de France et du département de Paris, Service des Agréments, 6, rue Paganini, 75020 Paris, Tel : 01.53 27 41 25 ou 29).
L’impôt est versé par le notaire au moment de la vente. La plus-value ne doit pas être reportée sur la déclaration 2042. (Pour la cession de biens ou droit immobilier : formulaire 2048-IMM-SD ; pour la cession de titres de société : formulaire 2048-M- SD).
Les plus values mobilières
Sous réserve des conventions, si votre foyer fiscal se situe à l’étranger et que vous vendez des valeurs mobilières autres que des participations substantielles, les plus-values réalisées ne sont pas imposables en France.
Les plus-values mobilières cession d’actions ou OPCVM ne sont imposables que dans l’Etat contractant dont le cédant est un résident.
Les plus-values, générées par la cession de valeurs mobilières (en France ou sur le sol thaïlandais), perçues par un français domicilié fiscalement en Thaïlande sont donc imposables exclusivement en Thaïlande selon les règles de droit commun (barème progressif de l’IR thaïlandais).
En contrepartie, les moins-values ne sont pas reportables. Vous ne devez souscrire aucune déclaration en France au titre de cette opération.
Attention : La cession de parts de société à prépondérance immobilière est soumise au régime des plus-values immobilières. Merci de vous reporter à la rubrique « Vous vendez un bien immobilier ».
A noter : les contributions sociales sur les revenus du patrimoine (revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers, plus-value immobilière, …) ne s’appliquent pas aux personnes dont le foyer fiscal se situe à l’étranger à compter de la date de leur départ.
