Nouvelle taxe sur les logements vacants : êtes vous concerné ?

Vous êtes non-résident fiscal français, mais vous détenez en France un ou plusieurs biens immobiliers. Vous avez peu de chance d’échapper en 2013 à un nouveau tour de vis dans tous les domaines, et votre statut de non-résident ne changera rien à l’affaire.

Actuellement la taxe sur les logements vacants est due dans les communes des agglomérations de plus de 200 000 habitants, lorsque apparaît un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, mais à partir de 2013 elle sera due dans les communes de plus de 50.000 habitants.

La durée d’occupation nécessaire pour échapper à l’imposition est aussi prolongée à 90 jours consécutifs au lieu de 30 auparavant : un simple séjour de vacance en France ne suffira plus pour un expatrié pour justifier le non paiement de la taxe.

Elle est due pour les logements qui, au 1er janvier de l’année d’imposition, sont vacants depuis au moins deux années consécutives et détenus par le même propriétaire. Est vacant tout logement inhabité et vide de meubles ou pourvu d’un mobilier insuffisant.

La taxe est égale à 12,5 % de la valeur locative cadastrale la première année d’imposition, 15 % la deuxième année puis 20 % la troisième année et les années suivantes. Ce taux avait été augmenté par la deuxième loi de finances rectificative du 16 août 2012 (loi du 16.8.12 : art. 8).

Plusieurs mesures s’appliqueront dès 2013 : son champ d’application est élargi, son taux est augmenté, enfin la durée et les conditions d’appréciation de la vacance sont modifiées.

Champ d’application à partir de 2013

Les agglomérations concernées par la taxe seront celles de plus de 50 000 habitants et non plus 200 000.

Les critères d’appréciation du déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements sont modifiés et appréciés sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

Trois indicateurs devraient permettre de caractériser la tension du marché : le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.

Un nouveau décret fixant la liste des communes concernées devra être publié (décret à paraître).

Appréciation de la vacance : moins de 90 jours (au lieu de 30 jours) consécutifs.

La vacance devra être appréciée plus strictement : seront considérés comme vacants les logements dont la durée d’occupation est inférieure à 90 jours consécutifs pendant une année.

Jusqu’à présent, échappent à la taxe les locaux occupés temporairement plus de 30 jours consécutifs au court de deux années consécutives.

Pour mémoire, échappent également à la taxe :

les résidences secondaires ;

un logement qui ne pourrait être rendu habitable qu’au prix de travaux importants ;

les locaux vacants, dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable :

logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opération d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition ;

logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur. Le propriétaire doit prouver qu’il a fait les diligences nécessaires.

La mesure ne comportant pas de disposition particulière d’entrée en vigueur, elle s’appliquera aux logements vacants au 1er janvier 2013, au regard de la période de vacance réduite à un an pour l’assujettissement à la taxe.

Ainsi, des logements occupés 31 jours consécutifs en 2012 et 31 jours consécutifs en 2011, qui n’auraient pas été considérés comme vacants au sens de la taxe sur les logements vacants alors en vigueur, seront assujettis à cette taxe au 1er janvier 2013.

Augmentation du taux

Le taux de la taxe serait augmenté à partir de la deuxième année : de 12,5 % la première année, il passerait à 25 % dès la deuxième année et pour les années suivantes.

Réserves du Conseil constitutionnel

Sur ce renforcement de la taxe sur les logements vacants, le Conseil constitutionnel a émis quelques réserves en précisant que la taxe ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur.

Ainsi, ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur. Par ailleurs, ne sauraient être regardés comme vacants des logements meublés affectés à l’habitation et assujettis comme tels à la taxe d’habitation. Enfin, les logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur sont également exonérés de cette taxe. Il s’agit notamment des logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou des logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur (Conseil constitutionnel n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012).

Vous êtes non-résident et disposez en France d’un bien immobilier non loué

Taxe d’habitation et redevance

Vous êtes redevable auprès de l’administration fiscale française de la taxe d’habitation. De même, vous devez vous acquitter de la redevance audiovisuelle à moins de demander au Centre de redevance une exonération en raison de « non-possession de téléviseur en France ».

Imposition forfaitaire d’un bien non loué situé en France pour les non-résidents

• Le principe

L’article 164 C du CGI stipule que : les non-résidents (Français ou étrangers) qui possèdent en France une ou plusieurs habitations non louées, sont passibles d’un impôt forfaitaire égal à trois fois la valeur locative de ces habitations.

Sont exclus de ce dispositif les contribuables résidents dans un pays ayant signé avec la France une convention pour lutter contre la double imposition en matière d’impôt sur le revenu, ce qui est le cas de la Thaïlande.

La détention de ce bien peut être directe, indirecte par une société tierce, par voie d’usufruit.

• Exonérations

Il est possible de demander une exonération si le contribuable peut justifier que l’habitation en question faisait l’objet de travaux la rendant inhabitable.

De même, si le contribuable bénéficie d’autres revenus en France supérieurs à trois fois la valeur locative, ce sont ces revenus qui serviront de base à l’imposition.

Cette disposition ne s’applique pas aux contribuables de nationalité française qui justifient être soumis dans le pays où ils ont leur domicile fiscal à un impôt personnel sur l’ensemble de leurs revenus et si cet impôt est au moins égal aux deux tiers de celui qu’ils auraient à supporter en France sur la même base d’imposition.

De même, elle ne s’applique pas l’année du transfert du domicile fiscal hors de France et les deux années suivantes, aux contribuables de nationalité française qui justifient que ce transfert a été motivé par des impératifs d’ordre professionnel et que leur domicile fiscal était situé en France de manière continue pendant les quatre années qui précèdent celle du transfert.