Investir en Thaïlande, dans un bar, un restaurant, ou un hôtel

Devenir son propre patron sous le soleil et dans un environnement chaleureux,  peut être une expérience exaltante et rentable. Mais avant de se lancer dans l’aventure, mieux vaut se donner toutes les chances pour réussir, et ne pas prendre de risques inutiles. Partir d’une affaire existante peut paraître plus facile, mais le rachat d’un fonds de commerce doit faire l’objet d’une analyse financière : volume et profil de la clientèle, ticket moyen, niveau des coûts fixes mensuels, etc…

L’analyse financière des comptes d’exploitation de l’affaire convoitée peut se révéler totalement faussée si elle est fournie exclusivement par le vendeur. Il y a des clés et des ratios à respecter ! L’analyse de l’emplacement et son accessibilité sont aussi des éléments fondamentaux. Il faut trouver le bon équilibre entre la clientèle de passage, et la clientèle récurrente en fonction du concept.

Il est aussi important de prévoir un budget suffisamment large et qui englobe les travaux d’embellissement ou de rénovation – trop souvent sous estimés – ainsi que le financement des pertes d’exploitation pouvant résulter des 6 premiers mois d’activité… La réalité s’avère souvent très différente de ce que le vendeur a bien voulu vous faire croire. De plus, un changement de propriétaire peut facilement se traduire par une perte de clientèle récurrente.

L’expérience montre que les budgets de départ sont souvent trop justes

Bénéficier des services d’un agent ayant une expérience significative de ce type d’activité vous fera de toute façon obtenir de meilleures conditions. Le « crédit affectif » accordé trop spontanément au vendeur déjà en place vous fait généralement surpayer l’affaire, et entraîne dans nombre de cas des déceptions et contraintes parfois insurmontables.

Le fait de se retrouver bientôt aux commandes de son affaire fait aussi oublier les aspects juridiques touchant notamment au bail commercial et ses conditions particulières : durée initiale et restante à courir, renouvellement du bail, révision du loyer, définition de l’activité autorisée, nécessite d’une autorisation ou d’une licence,…. Autant de questions cruciales qu’il faut se poser avant la signature du contrat.

Il est impératif à ce stade de rencontrer le propriétaire des murs et non de se contenter des « dires rassurants » du vendeur. Signer un nouveau contrat de location est souvent préférable plutôt que de reprendre un bail en cours avec peut-être des arriérés invérifiables. En résumé, se faire accompagner dans cette démarche par un professionnel de l’immobilier ayant une expérience significative de ce type d’activité est un gage de réussite. La perte totale d’un investissement, modeste ou non, est trop fréquente au bout des deux premières années. Trop de mésaventures arrivent souvent parce que les garanties et diverses étapes n’ont pas été validées avant signature définitive de la transaction.